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Informationen - Nebenkosten:
- Kaufverträge
- Grunderwerbsteuer vom Wert der
Gegenleistung
........................................... 3,5 %
(Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
- Grundbuchseintragungsgebühr
(Eigentumsrecht)
............................................ 1 %
- Kosten der Vertragserrichtung und
grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des
jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für
Beglaubigungen und Stempelgebühren
- Verfahrenskosten und
Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren
(länderweise unterschiedlich)
- Förderungsdarlehen bei
Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme
durch den Erwerber: Neben der laufenden Tilgungsrate
außerordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden
Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der
Erwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines
Förderungsdarlehens.
- Allfällige Anliegerleistungen laut
Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungskosten und
Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie
Anschlußgebühren und -kosten (Wasser, Kanal, Strom,
Gas, Telefon etc.)
- Vermittlungsprovision
(Höchstprovision)
A) bei Kauf,
Verkauf oder Tausch von
- Liegenschaften oder
Liegenschaftsanteilen
- Liegenschaftsanteilen, an
denen Wohnungseigentum besteht oder
vereinbarungsgemäß begründet wird
- Unternehmen aller
Art
- Abgeltung für
Superädifikate auf einem Grundstück
bei einem Wert
- bis Euro 36.336,42
............................ je 4 %
- von Euro 36.336,42 bis
48.448,51 Euro 1.453,46
- ab Euro 48.448,52
............................. je 3 %
von beiden Auftraggebern (Verkäufer und
Käufer) jeweils zuzüglich 20 % Ust
B) bei
Optionen: 50% der Provision gem. Punkt
7. A, welche im Fall des Kaufes durch den
Optionsberechtigten angerechnet
werden.
- Mietverträge
- Vergebührung des
Mietvertrages (§ 33 TP 5 GebG) 1 % des auf die
Vertragsdauer entfallenden Bruttomietzinses (inkl. Ust), bei
unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen
Jahresbruttomietzinses. Für den zweiten und jeden weiteren
Bogen der Urkunde feste Gebühr von derzeit je öS
120,-.
- Vertragserrichtungskosten nach dem Tarif des
jeweiligen Urkundenerrichters
- Vermittlungsprovision
Vermittlung durch Immobilienmakler, der
nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem
sich der Mietgegenstand befindet |
Höchstprovision zuzüglich 20 % Ust bei
Vermittlung
von Haupt- oder Untermiete an
Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller
Art |
Vertragsdauer |
Vermieter |
Mieter |
- unbestimmte Zeit / Frist mehr als 3
Jahre
|
2 Bruttomonatsmietzinse
allenfalls 5 % der
besonderen Abgeltungen |
1
Bruttomonatsmietzinse |
- Frist mindestens 2, höchstens 3
Jahre
- bei Verlängerung auf mehr als 3
Jahre oder unbestimmte Zeit
|
2
Bruttomonatsmietzinse
allenfalls 5 % der
besonderen Abgeltungen
--- |
1 Bruttomonatsmietzinse
Ergänzung auf
1 Bruttomonatsmietzinse |
- Frist weniger als 2 Jahre
- bei Verlängerung auf höchstens 3
Jahre
- bei Verlängerung auf mehr als 3
Jahre oder unbestimmte Zeit
|
2
Bruttomonatsmietzinse
allenfalls 5 % der
besonderen Abgeltungen
---
--- |
1
Bruttomonatsmietzins
Ergänzung auf 1
Bruttomonatsmietzinse
Ergänzung auf
1 Bruttomonatsmietzinse |
Vermittlung
durch Immobilienmakler, der gleichzeitig
Hausverwalter des Gebäudes ist, in dem sich der
Mietgegenstand befindet |
Höchstprovision zuzüglich 20 % Ust
bei
Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen (auch
Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber
Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist) |
Vertragsdauer |
Vermieter |
Mieter |
- unbestimmte Zeit / Frist mindestens
2 Jahre
|
1
Bruttomonatsmietzinse
allenfalls 5 % der
besonderen Abgeltungen |
1
Bruttomonatsmietzinse |
- Frist weniger als 2 Jahre
- bei Verlängerung auf mindestens 2
Jahre
|
1
Bruttomonatsmietzinse
allenfalls 5 % der
besonderen Abgeltungen
--- |
1
Bruttomonatsmietzins
Ergänzung auf 2
Bruttomonatsmietzinse |
Haupt- oder
Untermietverträge über Geschäftsräume, Eigentumswohnungen,
wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der
Liegenschaft ist, und Untermietverträge über einzelne
Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung
durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter
des betreffenden Gebäudes ist. Eine Provision für besondere
Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich mit dem
Vormieter vereinbart werden.
Gemäß § 24 MaklerVO
ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage die
Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen.
Die Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen, wenn es
sich um die Vermietung von Mietverhältnissen an einer Wohnung
handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften
die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf.
- Hypothekardarlehen
Vergebührung des Darlehensvertrages
(§ 33 TP 8 GebG).................. 0,8 Yi
Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre
.......... 1,5 %
- Grundbuchseintragungsgebühr
..............................................................
1,2 %
- Allgemeine
Rangordnung für die Verpfändung
...................................... 0,5 %
- Kosten der Errichtung
der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen
Urkundenerrichters
- Barauslagen für
Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
- Kosten der allfälligen
Schätzung laut Sachverständigentarif
Vermittlungsprovision: darf den Betrag von 2 %
der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung
im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs 1 IMVO
steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die
Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme nicht
übersteigen.Steuerliche Auswirkungen bei
Veräußerung
- Veräußerungs- und
Spekulationsgewinn steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem
Einkommensteuerrecht
- Bei Veräußerung einer
im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können - abhängig
von Buchwert und Veräußerungserlös - steuerpflichtige
Veräußerungsgewinne entstehen.
- Bei Veräußerung einer
im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder
unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen
Anschaffung (Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte
aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim
Veräußerer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des
Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten
verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen
Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und
Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier
Subventionen i.S. des § 28 Abs 6 EStG 1988
gegenüberzustellen. Die Spekulationsfrist verlängert sich
von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren ab der
Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie
z.B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs 3 EStG 1988
abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen
noch nach den bis 31.12.1988 geltenden Bestimmungen des § 28
Abs 2 EStG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist.
Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B.
durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die
Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch den
Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende
Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb
entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer
ermäßigt.
- Ausnahmeregelungen
beim Spekulationsgewinn
- Einkünfte aus der
Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt
Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung,
mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient
haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
- Bei selbst
hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des
Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht
der Besteuerung.
- Bei Veräußerung von
unbebautem Grund und Boden vermindert sich der
Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der
Anschaffung um jährl. 10 %.
- Besondere Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung Wurden innerhalb von 15
Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes
Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs 3
EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder gemäß § 28 Abs 2 EStG
1972 auf 10 Jahre verteilt abgeschrieben oder gegen
steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die
Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der
rechnerischen "Normal - Afa" für Herstellungsaufwand als
"besondere Einkünfte aus Vermietung" nachzuversteuern. Wenn
seit dem 1. Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in
Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden,
mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über
Antrag diese "besonderen Einkünfte" beginnend mit dem
Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist,
gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
- Verlust der Zehntel-
bzw. Fünfzehntelabsetzung Wenn der Verkäufer für
Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und
Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in
Teilbeträgen gemäß § 28 Abs 2, 3 und 4 EStG 1988 oder gemäß
§ 28 Abs 2 EStG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung)
gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt
des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw.
Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren
(Sonderregelung bei Erwerb von Todes wegen).
- Anteilige
Vorsteuerberichtigung gemäß § 12 Abs 10 UstG Die bei
aktivierungspflichtigen Aufwendungen oder Großreparaturen
von Gebäuden geltend gemachten Vorsteuerbeträge sind
anteilig zu berichtigen (zurückzuzahlen), wenn die
betreffende Liegenschaft in den auf die jeweilige Arbeit
folgenden neun Kalenderjahren veräußert wird. Der Verkäufer
ist berechtigt, dem Käufer die an das Finanzamt
zurückzuzahlende Vorsteuer in Rechnung zu stellen (§ 12 Abs
14 UStG). Ist der Käufer Unternehmer i.S. des UStG (z.B.
auch der Erwerber eines Zinshauses), so kann er diesen
Vorsteuerbetrag im Wege des Vorsteuerabzuges geltend
machen.
- "Steuerfreie
Rücklagen" gemäß § 11 oder § 28 Abs 5 EStG 1988 bzw. § 28
Abs 3 EStG 1972 sind im Fall der Veräußerung vom Verkäufer
sofort steuerpflichtig aufzulösen (Auflösung sonst bis
31.12.1998 gemäß Strukturanpassungsgesetz).
- Hinweis auf die
Bestimmungen der §§ 6 Abs 4; 7 Abs 1; 10 und 15
Maklergesetz
§ 6 (4)
Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst
Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das
mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem
Abschluß durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem
sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis
zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die
Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen
könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision,
wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses
Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch auf
Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten
Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuß.
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den
Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit Ihrer Entstehung
fällig.
Besondere
Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine Vereinbarung,
wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz
für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler
zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat,
ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen
Provision und nur für den Fall zulässig, daß
- das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb
nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem
bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen
des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten
Grund unterläßt;
- mit dem vom
Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein
zweckgleichwertiges Geschäft zustandekommt, sofern die
Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des
Maklers fällt;
- das im Maklervertrag
bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit
einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber
dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum
Abschluß mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem
vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person
zustandekommt, weil der vermittelte Dritte dieser die
Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder
- das Geschäft nicht mit
dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein
gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs-
oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem
Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart
werden, daß
- der
Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig
ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
- das Geschäft
während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags
vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom
Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist,
oder
- das Geschäft während
der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als
durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber
beauftragten Maklers zustandegekommen ist.
(3) Leistungen nach Abs. 1 und
Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336
ABGB.Hinweis auf § 30 b Konsumentenschutzgesetz sowie auf
die Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit § 30 b Der Immobilienmakler hat vor Abschluß
des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit
der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine
schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, daß er
als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher
durch den Abschluß des zu vermittelnden Geschäfts
voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der
Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der
Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein
allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im
Sinne des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn
der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler
tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf
zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat
der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend
richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht
spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum
vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs 4 MaklerG.
Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können
Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung
des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein.
- Rücktrittsrecht
gemäß §§ 3 und 30a des Konsumentenschutzgesetzes
(KSchG)
Ein
Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und
entweder seine Vertragserklärung
- am Tag der erstmaligen
Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat
- seine Erklärung auf
den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines
sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums
gerichtet ist, und zwar
- an einer Wohnung, an
einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum
Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und
dies
- zur Deckung des
dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines
nahen Angehörigen dienen soll; (§ 30a KSchG)
oder seine Vertragserklärung
- weder in den
Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
- noch die
Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem
Immobilienmakler selbst angebahnt hat (§ 3 KSchG)
kann binnen einer Woche
schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt am
Tag nach Abgabe der Vertragserklärung (§ 30a KSchG) bzw. ab
Zustandekommen des Vertrages (§ 3 KSchG) oder, sofern die
Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt
worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt zu laufen. Sie endet
jedenfalls nach einem Monat nach dem Tag der erstmaligen
Besichtigung (§ 30a KSchG) bzw. nach Zustandekommen des
Vertrages (§ 3 KSchG).
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher
z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit
diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt
und daher - gleichgültig,, wo der Vertrag geschlossen
wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § 3
KSchG.
Eine an den
Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich
eines Immobiliengeschäftes (§ 30 a KSchG) gilt auch für einen
im Zug der Vertragserklärung geschlossenen
Maklervertrag. |
Immobilienmakler sind gemäß § 30 b Konsumentenschutz-gesetz verpflichtet dem Kunden die Nebenkosten mitzuteilen.
Stand 1. 9. 2010
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